Steuerliche Erfassung · Immobilienmakler · mit KI

Steuerliche Erfassung für Immobilienmakler:innen mit KI

Wer als Immobilienmakler:in ein eigenes Büro eröffnet, muss innerhalb eines Monats den Fragebogen zur steuerlichen Erfassung nach § 138 AO elektronisch über ELSTER einreichen. Für Maklerinnen und Makler ist die Einordnung eindeutig: Die Tätigkeit ist immer gewerblich, nie freiberuflich – das wirkt sich auf Gewerbeanmeldung, Gewerbesteuer und die Fragen im Formular aus. Unsere KI führt dich durch jede Angabe, erklärt die Besonderheiten rund um Maklerprovisionen und die Erlaubnis nach § 34c GewO und bereitet daraus ein ELSTER-fertiges Datenpaket vor. Die Freigabe bleibt immer bei dir.

Warum Makler:innen immer gewerblich sind

Die Tätigkeit als Immobilienmakler:in fällt nicht unter die Katalogberufe des § 18 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Vermittlung, Beratung und Verkaufsabwicklung sind gewerblich – unabhängig davon, ob du Wohnungen, Häuser oder Gewerbeimmobilien vermittelst. Im Fragebogen zur steuerlichen Erfassung wählst du deshalb ein gewerbliches Einzelunternehmen oder eine entsprechende Rechtsform, nicht die freiberufliche Variante.

Das hat Folgen für zwei Felder im Formular: Die Gewerbeanmeldung beim zuständigen Gewerbeamt musst du bereits vollzogen haben oder zeitgleich anstoßen, und die Gewerbesteuerpflicht wird automatisch mitgeprüft. Unsere KI erkennt aus der Tätigkeitsbeschreibung 'Immobilienvermittlung' oder 'Maklertätigkeit' die passende Einordnung und schlägt sie vor – die Entscheidung triffst du.

So hilft die KI beim Ausfüllen

  • Schlägt aus deiner Tätigkeitsbeschreibung den passenden Wirtschaftszweig-Code (WZ 68.31) vor.
  • Erklärt verständlich, warum Maklertätigkeit gewerblich und nicht freiberuflich ist.
  • Prüft, ob die Kleinunternehmerregelung angesichts deiner erwarteten Provisionsumsätze sinnvoll ist.
  • Weist auf die Gewerbesteuerpflicht und den Freibetrag hin, sobald ein Einzelunternehmen vorliegt.
  • Übersetzt alle Angaben in die amtlichen ELSTER-Felder der Datenart FSE-EUn oder FSE-KapG.

Umsatzsteuer auf Maklerprovisionen

Maklerprovisionen unterliegen grundsätzlich der Regelbesteuerung mit 19 % Umsatzsteuer. Eine Befreiung wie bei Heilberufen oder Bildungsleistungen gibt es für Vermittlungsleistungen am Immobilienmarkt nicht. Im Fragebogen gibst du deshalb an, ob du die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG nutzen willst oder von Anfang an zur Regelbesteuerung optierst.

Seit dem 1. Januar 2025 gilt: Kleinunternehmer:in kann nur sein, wer im Vorjahr höchstens 25.000 € und im laufenden Jahr voraussichtlich höchstens 100.000 € Umsatz erzielt. Wird die 100.000-€-Grenze unterjährig überschritten, endet die Regelung ab diesem Zeitpunkt. Weil Maklerprovisionen bei einzelnen Abschlüssen schnell hohe Beträge erreichen, lohnt sich eine realistische Prognose – die KI hilft dir, die Zahl plausibel herzuleiten, statt sie zu raten.

Gewerbeanmeldung und Gewerbesteuer

§ 34c GewO-Erlaubnis

Für die gewerbsmäßige Vermittlung von Grundstücksgeschäften brauchst du eine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung von deiner zuständigen Behörde. Sie ist Voraussetzung für die Gewerbeanmeldung, nicht Teil des Fragebogens selbst – die KI weist dich trotzdem darauf hin, falls sie in deiner Tätigkeitsbeschreibung fehlt.

Gewerbesteuer-Freibetrag

Als natürliche Person oder Personengesellschaft steht dir ein Freibetrag von 24.500 € nach § 11 GewStG zu. Erst darüber hinausgehende Gewinne werden gewerbesteuerlich belastet. Bei einer GmbH entfällt der Freibetrag vollständig.

Gewinnermittlung

Die meisten Einzelmakler:innen ermitteln ihren Gewinn per Einnahmen-Überschuss-Rechnung nach § 4 Abs. 3 EStG. Bilanzierungspflicht entsteht erst oberhalb der § 141 AO-Grenzen (800.000 € Umsatz oder 80.000 € Gewinn) oder automatisch bei einer Kapitalgesellschaft.

Häufige Fragen

Bin ich als Immobilienmakler:in Freiberufler:in oder Gewerbetreibende:r?

Immer gewerblich. Maklertätigkeit gehört nicht zu den Katalogberufen des § 18 EStG, unabhängig von Ausbildung oder Spezialisierung. Im Fragebogen wählst du deshalb die gewerbliche Einordnung.

Brauche ich die § 34c-Erlaubnis schon beim Ausfüllen des Fragebogens?

Die Erlaubnis nach § 34c GewO ist Voraussetzung für die Gewerbeanmeldung, die dem Finanzamt in der Regel vorausgeht oder parallel läuft. Ohne gültige Gewerbeanmeldung fehlen dir Angaben, die der Fragebogen abfragt – kläre die Erlaubnis daher möglichst vor der steuerlichen Erfassung.

Muss ich sofort Umsatzsteuer auf Provisionen ausweisen?

Nur wenn du zur Regelbesteuerung optierst oder die Kleinunternehmergrenzen überschreitest. Liegt dein erwarteter Umsatz unter 25.000 € im ersten Jahr, kannst du die Kleinunternehmerregelung wählen und musst keine Umsatzsteuer ausweisen.

Wie hoch ist der Gewerbesteuer-Freibetrag für Makler:innen?

Für natürliche Personen und Personengesellschaften gilt ein Freibetrag von 24.500 € nach § 11 GewStG. Erst der darüber liegende Gewerbeertrag wird besteuert. Kapitalgesellschaften wie eine Makler-GmbH haben keinen Freibetrag.

Kann die KI die Entscheidung Kleinunternehmer oder Regelbesteuerung für mich treffen?

Nein. Die KI erklärt die Grenzen und Folgen und schlägt anhand deiner Angaben eine plausible Option vor, entscheidet aber nicht und berät nicht rechtlich verbindlich. Die endgültige Wahl triffst du, bevor das Datenpaket ans Finanzamt geht.

Was ist, wenn ich sowohl Vermietung als auch Verkauf vermittle?

Das ändert nichts an der gewerblichen Einordnung – beide Vermittlungsarten fallen unter dieselbe Maklertätigkeit. Wichtig ist, dass deine Tätigkeitsbeschreibung im Fragebogen beide Bereiche abdeckt, damit die KI den passenden Wirtschaftszweig-Code vorschlagen kann.